Budowa tarasu – jak zrobić to zgodnie z prawem

Budowa tarasu – w świetle przepisów

Budowa tarasu to marzenie wielu właścicieli domów. Taras to idealne miejsce do wypoczynku, spotkań z rodziną i przyjaciółmi oraz cieszenia się świeżym powietrzem. Niemniej jednak, budowa tarasu musi przebiegać bez problemów prawnych i zgodnie z aktualnymi trendami, warto zwrócić uwagę na kilka kluczowych aspektów. W niniejszym artykule omówimy zarówno formalne wymogi budowy tarasu, jak i praktyczne wskazówki dotyczące jego projektowania. Warto zapoznać się z poniższym materiałem zanim rozpoczniemy takie prace.

W dniu 1 kwietnia 2024 roku w Polsce wchodzi w życie nowelizacja Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225).

Poniżej dowiesz się o tym jak zbudować taras zgodnie z prawem:

- Nowelizacja warunków technicznych w 2024r

- Odległość od granicy działki budowlanej

- Czy zmiana powierzchni tarasu bez zgody to samowola budowlana?

Budowa tarasu – wymogi formalne i obowiązki inwestora

Jeśli taras jest uwzględniony w projekcie domu na etapie jego budowy, nie jest potrzebne osobne pozwolenie. Traktuje się go jako integralną część budynku.

Co z dobudową tarasu do istniejącego domu?

Niektórzy mogą mylnie zakładać, że budowa tarasu nie wymaga żadnych formalności. To jednak tylko częściowa prawda. Zgodnie z nowelizacją ustawy Dz. U. 2020 poz. 471 oraz tekstem jednolitym Dz. U. 2020, poz. 1333, tylko tarasy o powierzchni do 35 metrów kwadratowych nie wymagają pozwolenia na budowę.

Kiedy pozwolenie na budowę tarasu jest wymagane.

Jeśli jednak planujesz taras o powierzchni powyżej 35 metrów kwadratowych, musisz uzyskać odpowiednie pozwolenie. Brak tego dokumentu może skutkować uznaniem tarasu za samowolę budowlaną, co może prowadzić do obowiązku jego legalizacji lub nawet rozbiórki, a w skrajnych przypadkach do nałożenia kar finansowych.

Czy każdy taras można wybudować bez pozwolenia?

Nie, przepisy odnoszą się tylko do tarasów naziemnych. Jeśli planujesz budowę tarasu na piętrze lub dachu, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia, gdyż taka konstrukcja zwiększa powierzchnię zabudowy budynku. Ponadto, po zakończeniu budowy trzeba przeprowadzić formalny odbiór tarasu. Ważne, by konstrukcja była zgodna z projektem i posiadała balustrady. Jeśli taras jest powyżej 50 cm nad ziemią balustrady są konieczne, stanowią bowiem zabezpieczenie przed upadkiem i są wymagane przepisami prawa.

Co robić kiedy wymagane jest zgłoszenie budowy tarasu?

Jeśli wymagane jest zgłoszenie budowy to zgłaszamy je w Starostwie Powiatowym lub Urzędzie Miejskim. Zgłoszenie jest bezpłatne, a budowę można rozpocząć po 21 dniach od zgłoszenia, o ile urząd nie zgłosi sprzeciwu

Koszt pozwolenia na budowę tarasu

Wniosek o pozwolenie na budowę jest bezpłatny, ale opłata skarbowa za jego wydanie wynosi 17 zł. Trzeba jednak liczyć się z kosztami projektu tarasu oraz niezbędnych map.

Wyjątki od konieczności pozwolenia

Jeśli taras nie jest połączony z budynkiem i jego powierzchnia nie przekracza 35 m², nie trzeba uzyskiwać pozwolenia. Można postawić maksymalnie dwa takie tarasy na każde 500 m² działki. Ważne jest również, aby taras spełniał warunki techniczne, takie jak odległość od granicy sąsiedniej działki, która powinna wynosić co najmniej 1,5 metra.

Powiększenie tarasu

Powiększenie naziemnego tarasu nie wymaga pozwolenia, o ile jego powierzchnia nie przekroczy 35 m². Jednakże, dla tarasów na piętrze zawsze wymagane jest pozwolenie, niezależnie od rozmiaru.

Zadaszenie tarasu

Budowa zadaszenia nad tarasem nie wymaga pozwolenia, jeżeli powierzchnia zadaszenia nie przekracza 35 m². Na każde 500 m² działki mogą przypadać tylko dwa takie obiekty bez pozwoleń.

Interpretacja przepisów
Taras jest traktowany jako integralny element budynku, co oznacza, że jego budowa zwiększa całkowitą powierzchnię obiektu. Zgodnie z przepisami technicznymi, tarasy naziemne związane z gruntem są wliczane do kubatury brutto budynku. W związku z tym, jeśli powierzchnia tarasu przekracza 35 metrów kwadratowych, konieczne jest uzyskanie stosownego pozwolenia. 

Odległości od granic działki

Podczas planowania budowy tarasu, należy również uwzględnić odstępy do granic sąsiadujących działek. Taras, podobnie jak ściany budynku, balustrady i schody, musi być odpowiednio oddalony od granicy działki, co ma na celu zapewnienie komfortu i prywatności zarówno dla Ciebie, jak i Twoich sąsiadów.

Nowelizacja warunków technicznych w 2024r

W dniu 1 kwietnia 2024 roku w Polsce wchodzi w życie nowelizacja Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2022 r. poz. 1225).

W kontekście tematyki tarasowo balkonowej zmiany dotyczą:

Zmniejszenie zagęszczenia zabudowy
Obecne przepisy określają, że budynek musi być oddalony od granicy działki o 3 metry, jeśli ściana nie posiada okien ani drzwi, lub o 4 metry, jeśli na elewacji sąsiadującej z granicą znajdują się okna lub drzwi. Nowe regulacje zwiększają te odległości, zwłaszcza dla bloków mieszkalnych.

Nowe wymogi dla budynków wielorodzinnych
Dla budynków wielorodzinnych powyżej 4 kondygnacji minimalna odległość od granicy działki wyniesie co najmniej 5 metrów, niezależnie od tego, czy elewacja ma okna lub drzwi, czy też nie. W tym samym paragrafie wprowadzono również nowy wymóg dotyczący minimalnej odległości balkonu od sąsiedniej działki, która teraz musi wynosić minimum 3 metry.

Wyjątki od przepisów
Nowe przepisy zawierają także postanowienie, że nie trzeba przestrzegać określonej odległości między budynkiem a granicą działki, jeśli sąsiednia działka jest drogą lub publicznie dostępnym placem.

Zmiany te mają na celu zmniejszenie zagęszczenia zabudowy, poprawiając tym samym komfort i bezpieczeństwo mieszkańców.

w § 12 ust. 1-3 dodaje się:

1. Jeżeli z przepisów § 13, § 19, § 23, § 36, § 40, § 60 i § 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy tej działki nie mniejszej niż:

1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

1a) Budynek bliżej sąsiada
W par. 12 rozporządzenia pojawił się też nowy ustęp - 1a. Wynika z niego, że można zbliżyć budynki ze ścianą usytuowaną w sposób inny niż równoległy w stronę granicy działki, na której sytuowany jest budynek, w taki sposób, by to lokalizacja zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi determinowała konieczność zachowania odległości 4 m. W pomiarach ma być przyjmowany najdalej wysunięty element ramy lub innych elementów okna lub drzwi. ( żródło Prawo.pl )

2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy;

3) 5 m - w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

4) 5 m - w przypadku budynku mieszkalnego wielorodzinnego o wysokości ponad 4 kondygnacji nadziemnych, zwróconego ścianą bez okien lub drzwi w stronę tej granicy.

2. W przypadkach, o których mowa w ust. 1 pkt 2 i 4, dopuszcza się sytuowanie budynku w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje taką możliwość.

3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, § 19, § 23, § 36, § 40, § 60 i § 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał całą długością swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu."

w § 12 ust. 6 - Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:

1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni - z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;

2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy;

3) 3 m do balkonu w budynku, o którym mowa w ust. 1 pkt 3 i 4.

w § 12 ust. 10 dodaje się:

W 10. Zachowanie odległości, o których mowa w ust. 1-9, nie jest wymagane w przypadku, gdy sąsiednia działka jest działką drogową lub publicznie dostępnym placem."

Zwiększenie prywatność na balkonach
Balkony to ważny element mieszkania, wpływający na jego funkcjonalność i komfort. Niestety, kwestia prywatności na balkonach jest często zaniedbywana głównie przez deweloperów. Aby poprawić komfort życia mieszkańców, wprowadzono nowe regulacje dotyczące prywatności na balkonach.

Nowe wymagania dotyczące balkonów
Zgodnie z nowymi przepisami, balkony muszą być oddzielone przegrodą o wysokości co najmniej 2,2 metra od poziomu posadzki balkonu. Przegroda ta musi mieć szerokość co najmniej 2 metry i zapewniać przepuszczalność światła w zakresie od 30% do 50%.

Nowy paragraf § 95a
Dodany został § 95a, który reguluje te wymagania:

Pełne oddzielenie balkonów: Gdy balkony sąsiednich lokali w budynku wielorodzinnym znajdują się na jednej płycie balkonowej, należy zastosować pełne oddzielenie pionowe w postaci stałej przegrody, która zapewnia komfort użytkowania. Przepuszczalność światła przez przegrodę musi wynosić od 30% do 50%.

Wymiary przegrody: Przegroda musi mieć wysokość co najmniej 2,2 metra od poziomu posadzki balkonu oraz szerokość co najmniej 2 metry. Jeśli balkon ma szerokość mniejszą niż 2 metry, przegroda powinna mieć szerokość równą szerokości balkonu, uwzględniając szerokość balustrady.

Oddzielenie loggii: Stykające się loggie w budynku wielorodzinnym muszą być oddzielone przegrodą spełniającą powyższe wymagania.

Wyjątek dla przegrody: Przegroda może zostać pominięta przy określaniu minimalnej odległości budynku od innych obiektów pod względem zapewnienia naturalnego oświetlenia oraz spełnienia wymaganego minimalnego czasu nasłonecznienia dla pokoi mieszkalnych.

Nowe przepisy mają na celu zwiększenie prywatności na balkonach, co wpłynie na poprawę komfortu życia mieszkańców. Deweloperzy muszą teraz zadbać o odpowiednie oddzielenie balkonów, co zapewni większą intymność i wygodę użytkowania.

Czy zmiana powierzchni tarasu bez zgody to samowola budowlana?

Zawiadom o zakończeniu budowy tarasu.

W przypadku realizacji budowy domu jednorodzinnego, obejmującej taras jako integralną część, możliwość użytkowania obiektu następuje po zawiadomieniu odpowiednich organów o zakończeniu budowy, w przeciwnym razie można narazić się na karę za nielegalne użytkowanie. Informację o tym, czy twoja inwestycja wymaga zawiadomienia o zakończeniu budowy znajdziesz w decyzji o pozwoleniu na budowę. Zanim zaczniesz korzystać z obiektu, powiadom odpowiednie organy o zakończeniu budowy. Zrób to wcześniej, gdyż inspektorat budowlany ma 14 dni na wniesienie sprzeciwu.

Gdzie zgłosić

Zawiadomienie o zakończeniu budowy, w tym domu jednorodzinnego, można złożyć elektronicznie.

W większości przypadków dokument ten składa się do powiatowego inspektoratu nadzoru budowlanego.

Do wojewódzkiego inspektoratu należy złożyć zawiadomienie, gdy pozwolenie na budowę wydał urząd wojewódzki lub gdy tam złożono zgłoszenie budowy z projektem.

Do zawiadomienia należy dołączyć oświadczenie kierownika budowy, potwierdzające zgodność wykonania obiektu z projektem, warunkami pozwolenia na budowę oraz obowiązującymi przepisami. Jeśli w trakcie budowy wprowadzono nieistotne zmiany w zatwierdzonym projekcie lub warunkach pozwolenia, inwestor musi przedłożyć kopie rysunków z naniesionymi zmianami oraz, jeśli to konieczne, dodatkowy opis. Oświadczenie kierownika budowy musi być zatwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego, jeśli taki został ustanowiony.

Odstępstwo od projektu budowlanego

W przypadku istotnych odstępstw od projektu lub warunków pozwolenia, organ budowlany może wymagać sporządzenia i przedstawienia zamiennego projektu budowlanego uwzględniającego te zmiany.

Kubatura balkonów i tarasów, liczona do wysokości balustrady, wlicza się do kubatury brutto budynku zgodnie z rozporządzeniem ministra infrastruktury (DzU z 2002 r. nr 75, poz. 690 z późn. zm.). W przypadku gdy zmiana dotyczyła powiększenia powierzchni tarasu, co wpłynęło na kubaturę budynku, będącą jednym z charakterystycznych parametrów obiektu, należy uznać tę zmianę za istotną, a jej kwalifikacji powinien dokonać projektant.

Podsumowanie

Z pewnością każdy, kto planuje budowę tarasu, powinien skontaktować się z lokalnym urzędem gminy. Projekty są oceniane indywidualnie, biorąc pod uwagę m.in. wielkość przyszłego obiektu oraz materiały, z których zostanie wykonany. Co ważne, podczas gdy w jednej gminie wymagane jest pozwolenie na budowę, w innej wystarczy jedynie zgłoszenie. Ta sytuacja jasno pokazuje, jak duża różnorodność prawna panuje w Polsce w tym zakresie.

Teoretycznie obiekty o powierzchni nieprzekraczającej 35 mkw. i nietrwale związane z gruntem wymagają tylko zgłoszenia. Jednak zalecamy ostrożność wobec tego przepisu. Lepiej udać się do urzędu gminy, przedstawić swoje plany i poczekać na ich weryfikację. Często okazuje się, że mimo spełniania teoretycznych warunków zgłoszenia, konieczne będzie uzyskanie pozwolenia.

Budowa tarasu to inwestycja, która może znacznie podnieść komfort życia i wartość nieruchomości. Kluczowe jest jednak, aby proces ten przebiegał zgodnie z przepisami prawa oraz z uwzględnieniem aktualnych trendów i indywidualnych potrzeb. Dobrze zaprojektowany taras stanie się ulubionym miejscem wypoczynku, spotkań z rodziną i przyjaciółmi oraz oazą spokoju na świeżym powietrzu. Niezależnie od wybranego stylu i materiałów, pamiętaj o regularnej konserwacji i pielęgnacji, aby taras przez wiele lat cieszył swoim wyglądem i funkcjonalnością.